De nye regler for ejendomsskatter i andelsboligforeninger betyder lavere satser for grundskyld og en årlig begrænsning på, hvor meget grundskylden kan stige. 

Den 11. december 2023 var en særlig dag, da vi her så den længe ventede begyndelse på offentliggørelsen af de foreløbige vurderinger for ejere af erhvervsejendomme, som andelsboligforeningerne også hører under. Dette er dermed også den første vurdering vi ser siden seneste offentlige vurdering i 2012.

Erhvervsejendomme har i årevis været vurderet lavt og uensartet. De nye vurderinger bygger på en helt ny metode, som Folketinget vedtog i 2021. Vurderingerne udgør beskatningsgrundlaget for 2024, hvor nye skatteregler træder i kraft.

Med Skats nye vurderingsmetode fastsættes kun en grundværdi for erhvervsejendomme (inkl. andelsboligforeninger) og ikke længere en ejendomsværdi (grund inkl. bygning).

Vurdering af erhvervsejendomme er grundlæggende en vanskelig opgave, da der er meget få handler og mange forskellige ejendomstyper. Derfor er det nødvendigt med en helt ny tilgang. Med det nye ejendomsvurderingssystem bliver erhvervsejendomme værdiansat og beskattet efter værdier for ejerboliger (dvs. hvad grunden ville være værd hvis der lå ejerboliger på den), da der på ejerboligmarkedet sker væsentligt flere handler, og datagrundlaget dermed er væsentligt mere solidt. Grundværdien bliver efterfølgende nedskaleret afhængigt af ejendommens anvendelse. 

For at sikre ejerne af erhvervsejendomme i overgangen til de nye skatteregler, er der indført tiltag inklusiv markant lavere grundskyldspromiller og stigningsbegrænsning på grundskyld.

Da de endelige vurderinger endnu ikke er klar, sker beskatningen af erhvervsejendomme i 2024 i første omgang ud fra foreløbige vurderinger.

Særordning for ændring af foreløbige vurderinger
Det er forventningen, at de foreløbige vurderinger i de fleste tilfælde ikke vil afvige væsentligt fra de endelige vurderinger. Da der er tale om foreløbige vurderinger, er det ikke muligt at klage, hvis man som ejendomsejer (forening) er uenig i sin vurdering. Den mulighed får man først, når den endelige vurdering udsendes. I helt særlige tilfælde er det dog muligt at få ændret den foreløbige vurdering. Det gælder for eksempel i købs- og salgssituationer, eller hvis en ejendom er undtaget fra vurdering eller grundskyld, og det ikke er medtaget i den foreløbige vurdering.

Sådan fungerer de nye ejendomsskatteregler

Langt de fleste ejere af erhvervsejendomme vil opleve at få højere vurderinger. Derfor har et flertal i Folketinget aftalt tiltag, som afbøder virkningerne heraf.

Den seneste udmelding fra Vurderingsstyrelsen er, at andelsboligforeningernes endelige vurderinger tidligst vil være klar i begyndelsen af 2025.

Ejendomsskatterne for 2024 og 2025 beregnes i første omgang på baggrund af den foreløbige ejendomsvurdering for 2023.

Grundskyld er beskatning af den grund, der ejes af andelsboligforeningen. Grundskyld beregnes som en promille af grundværdien af den seneste aktuelle ejendomsvurdering.

I øjeblikket er den gennemsnitlige grundskyldspromille 27. Den bliver sat ned til gennemsnitligt 7,4 promille.

De nye regler for ejendomsskatter betyder lavere satser for grundskyld og en årlig begrænsning på, hvor meget grundskylden kan stige.

For 2024 gælder, at grundskylden ikke kan stige mere, end den ville have gjort, hvis skattereglerne fra 2023 var blevet videreført. Grundskylden for 2024 kan derfor maksimalt stige 2,8 % i forhold til, hvad der bliver betalt for 2023.

På trods af de lavere grundskyldspromiller kan grundskylden stige for de erhvervsejendomme, der med de nye vurderinger får fastsat en væsentligt højere grundværdi end ud fra den tidligere vurderingsmetode.

For at undgå store grundskyldsstigninger indføres for 2025 en ny stigningsbegrænsning på grundskylden for erhvervsejendomme. Det betyder, at grundskylden for erhvervsejendomme i 2025 højst kan stige årligt med 4,75 % af grundskylden uden stigningsbegrænsningen beregnet ud fra den seneste aktuelle vurdering. 

Stigningsbegrænsningsreglerne for andelsboligforeninger fortsætter indtil skatten har nået sit fulde niveau.

Se mere om model for beregning af grundskylden på Vurderingsstyrelsens hjemmeside her. 

Det skal bemærkes at grundskylden vil træde i kraft med øjeblikkelig virkning, såfremt ejendommen får foretaget etablering af tagboliger, idet arealet udvides i ejendommen. 

Fra 2025 udsendes efter planen de nye vurderinger med terminsdato pr. 1. marts 2021 til ejere af erhvervsejendomme. Indtil da betales ejendomsskatter på baggrund af et foreløbigt beskatningsgrundlag.

Fra 2025/2026 udsender Vurderingsstyrelsen de endelige 2023-vurderinger med terminsdato pr. 1. januar 2023. Ejendomsskatter beregnes herefter på ny ud fra grundlaget i den endelige vurdering. Det betyder, at der foretages efterregulering af ejendomsskatter – både hvis der er betalt for lidt eller for meget.

Omfanget af hvor stor udgiften bliver for den enkelte forening, kan foreningen få klarlagt mere præcist hos administrator, da Cobblestone har udviklet en beregningsmodel der kan benyttes til den enkelte forening. 

Vigtigt er det dog i denne sammenhæng, at nævne, at de nye foreløbige vurderinger ikke kan bruges som ny offentlig vurderinger til brug for beregning af andelskronen, da vurderingen kun omfatter grunden (og ikke bygningen). Samtidig afventer vi også hvorvidt de nye øgede omkostninger som følge af stigende grundskyld/driftsudgifter kan få en afledt effekt på foreningens kommende valuarvurderinger hvis man benytter sig af valuarvurdering i sin forening, idet stigende udgifter typisk påvirker valuarens DCF beregninger.

De foreløbige vurderingers primære formål, er derfor at danne grundlag for skatteopkrævningen for årene 2024-2025.

Er man interesseret i at se sin ejendomsvurdering kan man finde denne via dette link.

https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/

Vi udsender også løbende de vurderinger vi modtager til vores kunder.

Senere klagemulighed

Ønsker man senere at klage, når dette er muligt, skal dette ske via Skatteankestyrelsens klageformular der kan findes via dette link https://skatteankestyrelsen.dk/send-en-klage

Bemærk der kan ikke klages over selve grundværdien og dens fordelinger i den foreløbige opgørelse. Når den endelige vurdering af ejendommen foreligger, kan der klages over vurderingen og herunder grundværdien.

Hvis Vurderingsstyrelsen selv bliver opmærksom på vurderinger med fejl – eller ejendomsejere gør opmærksom på vurderinger med fejl – så vil Vurderingsstyrelsen se på, om der er grundlag for at tage enkelte af de foreløbige vurderinger op til revision. Det vil for eksempel kunne ske i tilfælde, hvor en større mængde vurderinger viser sig at være fejlbehæftede, eller hvor enkelte ejendomme har større fejl i beregningen som følge af eksempelvis datafejl.

Fristen for at klage er senest 3 måneder efter den dag, hvor administrator/bestyrelsen har modtaget opgørelsen. Gebyret for at klage forventes at være kr. 1.000 som skal betales samtidig med at man sender klagen, så der skal betales med kreditkort eller evt. Mobilpay. Får man medhold i klagen (helt/delvist) får man gebyret tilbagebetalt.

Se også mere på Vurderingsstyrelsens hjemmeside (https://vurdst.dk/) eller Vurderingsportalen (https://www.vurderingsportalen.dk/)